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정부가 이달 말 발표를 앞둔 '2026 세제개편안'의 구체적인 윤곽이 드러나면서 부동산 시장의 이목이 집중되고 있습니다. 그중에서도 가장 뜨거운 감자였던 '1세대 1주택 양도소득세 비과세 적용 횟수 제한' 방안은 최종적으로 무산되는 쪽으로 가닥이 잡혔습니다. 대신 정부는 초고가 1주택자를 겨냥한 종합부동산세(종부세)를 한층 강화할 전망입니다. 이번 세제 개편의 핵심 내용과 그 배경, 그리고 향후 부동산 시장에 미칠 영향을 자세히 알아보겠습니다.
1. 1세대 1주택 양도세 비과세 횟수 제한
, 왜 폐기되었나?
최근 열린 부동산정책 국민 대토론회에서 이재명 대통령은 양도세 감면 혜택을 무한정 제공하는 것에 대한 문제의식을 제기하며, 감면 횟수를 제한하거나 혜택에 차등을 두는 방안을 시사한 바 있습니다. 현행 제도상 1세대 1주택자가 2년 이상 주택을 보유(지역 및 취득 시기에 따라 거주 요건 추가)하고 양도할 경우, 양도가액 12억 원까지는 양도소득세가 전면 비과세됩니다. 특히 이 혜택은 평생 적용 횟수에 제한이 없어, 집을 팔고 다시 1주택자 요건을 충족하면 반복적으로 누릴 수 있었습니다.
하지만 재정경제부 등 내부 논의를 거치며 이번 세제개편안에서 횟수 제한 방안은 제외하기로 결정되었습니다. 가장 결정적인 이유는 '실수요자의 정상적인 주거 이동 제약' 우려 때문입니다. 신혼부부가 자녀를 출산하고 가족이 늘어나 더 넓은 집으로 이사하는 것은 지극히 자연스러운 생애주기별 주거 이동입니다. 만약 비과세 혜택을 생애 1~2회로 일괄 제한해 버리면, 자산 형성 초기의 실수요자들이 혜택 소진을 아쉬워하며 이사를 미루는 등 부동산 시장 거래에 심각한 왜곡이 발생할 수 있습니다.
2. '똘똘한 한 채' 쏠림 현상 심화 우려
양도세 비과세 횟수 제한이 초래할 수 있는 또 다른 결정적인 부작용은 이른바 '똘똘한 한 채'로의 수요 집중 현상입니다.
전문가들은 비과세 혜택에 횟수 제한이나 차등이 생길 경우, 납세자들은 단 한 번뿐인 귀중한 비과세 카드를 가장 시세 차익이 크고 가치가 높은 주택에만 사용하려 들 것이라고 지적합니다. 결과적으로 수요자들의 자금이 상급지와 고가 주택으로만 무섭게 몰리게 되어, 정부가 본래 억제하고자 했던 '똘똘한 한 채' 선호 현상을 오히려 심화시키는 역효과를 낳을 수 있다는 것입니다.
3. 초고가 1주택자 타격? 종합부동산세(종부세) 개편 방향
양도세 문턱을 그대로 둔 대신, 정부는 초고가 1주택자에 대한 보유세 부담을 늘리는 방향으로 거래세와 보유세 간의 균형을 맞출 계획입니다. 특히 실거주 여부에 따라 세액공제에 차등을 두는 방안이 유력하게 검토되고 있습니다.
현재 종부세는 1세대 1주택자가 장기보유 및 고령자 요건을 모두 충족할 경우 최대 80%까지 세액공제 혜택을 제공하고 있습니다. 그러나 앞으로는 이 종부세 세액공제 기준이 '보유 기간'에서 '실거주 기간' 중심으로 변경될 가능성이 높습니다. 새로운 과세 기준이 신설되고 비거주 1주택자의 공제가 축소되면, 강남권 등 주요 상급지에 고가 주택을 소유하고 있지만 실제로는 거주하지 않는 고령층의 반발이 예상됩니다. 노후 생활비 충당을 위해 본인 소유의 주택을 임대 주고 본인은 외곽의 저렴한 주택에 거주하는 자산가들의 경우, 세 부담이 급증해 상속 및 증여 계획을 전면 수정해야 할 수도 있습니다.
4. 부동산 시장의 전망과 남은 과제
보유세인 종부세를 다소 올린다고 해서 당장 시장에 매물이 쏟아질 것으로 기대하기는 어렵습니다. 여전히 보유세보다 주택 처분 시 발생하는 양도세 부담이 훨씬 크기 때문입니다. 일시적인 제도 개편 틈을 타 거래량이 반짝 증가할 수는 있으나, 근본적인 세 부담이 완화되지 않으면 다시 '매물 잠김 현상'이 이어질 수밖에 없다는 것이 전문가들의 중론입니다.
더불어, 단순히 현재의 주택 가격만으로 종부세 부담 능력을 일괄 평가하는 것은 불합리하다는 지적도 새겨들어야 합니다. 20여 년 전 저가에 주택을 매입해 오랜 기간 실거주했으나 재건축 등으로 집값만 크게 뛴 은퇴 고령자들은 서류상 자산은 많아도 당장 세금을 낼 현금 소득이 부족합니다.
이에 이재명 대통령 역시 종부세 강화 기조를 유지하면서도 "보유세를 이연하는 방법도 있다"며 유연한 대처를 시사했습니다. 향후 세제개편안 확정 시 기존 종부세 납부 유예 및 분납 제도를 어떻게 개선하여 현금 흐름이 부족한 납세자를 구제할 것인지도 중요한 관전 포인트가 될 것입니다.
마무리
결론적으로 다가오는 '2026 세제개편안'은 무주택자 및 1주택 실수요자의 원활한 주거 사다리를 보장하기 위해 양도세 비과세 혜택은 유지하되, 초고가 부동산 소유자들에 대한 종부세는 실거주 기준으로 정밀하게 과세하겠다는 조세 정의 실현의 의지가 담겨 있습니다. 부동산 세제는 개인의 자산 포트폴리오에 막대한 영향을 미치기 때문에, 7월 말 발표될 최종 세제개편안을 예의주시하며 철저한 자산 관리 및 절세 계획을 세우시길 바랍니다.